Gerelateerd

Levensloopgeschikt bouwen: met welk eisenpakket?

U kunt dit artikel ook downloaden en eventueel uitprinten. (pdf, 127 kB)

De meeste woningcorporaties hebben vergelijkbare redenen om levensloopgeschikt te bouwen. Allereerst streven ze naar voldoende passende woningen voor alle doelgroepen, ook in het licht van de vergrijzing. Daarnaast willen veel corporaties marktgericht werken: levensloopgeschikte woningen kennen een langere verhuurbaarheid en verhogen de flexibiliteit en waarde van het vastgoed. Tenslotte stelt de gemeente soms eisen op het gebied van toegankelijkheid aan alle woningen die in die gemeente gebouwd worden.

Wat is levensloopgeschikt?

Bij levensloopgeschikt realiseren van woningen gaat het erom zodanig te bouwen dat de woning voor meerdere doelgroepen, al dan niet met beperkingen, geschikt is of geschikt is te maken. Op die manier kunnen mensen met een lichamelijke beperking, ondanks deze beperking, prettig en comfortabel wonen. Over deze grote lijn bestaat consensus. De verschillen hebben te maken met wat er onder geschikt zijn of geschikt te maken zijn wordt verstaan. Wanneer is een woning geschikt voor iemand die gebruik maakt van een rollator of iemand die in een rolstoel zit? Aan welke voorwaarden dient een woning dan te voldoen? Is een drempel van maximaal vier cm voldoende of mag deze maximaal twee cm zijn? Moeten alle deuren in het woongebouw automatisch zijn?

Verschillende eisenpakketten

Bij een eisenpakket voor levensloopgeschikte woningen gaat het om een combinatie van eisen op het gebied van toegankelijkheid, veiligheid, bereikbaarheid en privacy. In Nederland zijn verschillende pakketten ontwikkeld waarin eisen zijn opgenomen die de toegankelijkheid van een woning waarborgen. Het meest bekende landelijke label is WoonKeur. Daarnaast is er het Oppluslabel. Ook zijn er de laatste jaren regionale classificatiesystemen ontwikkeld binnen samenwerkingsverbanden van corporaties en (soms) andere belanghouders zoals gemeenten en zorgorganisaties. Ten slotte zijn er woningcorporaties die een eigen programma van eisen voor levensloopgeschikte woningen hebben ontwikkeld. Hierna worden de verschillende eisenpakketten kort toegelicht. Waarbij duidelijk moet zijn dat alle eisen, voor zover ze niet in het Bouwbesluit staan, geen bindend karakter hebben.

Landelijk: WoonKeur en Oppluslabel

WoonKeur richt zich op gebruikskwaliteit, inbraakwerendheid, sociale veiligheid, toegankelijkheid, flexibiliteit en aanpasbaarheid. WoonKeur is het resultaat van samenwerking tussen consumentenorganisaties, Aedes vereniging van woningcorporaties, de VNG, projectontwikkelaars, de Bond Nederlandse Architecten en de Vereniging Eigen Huis. Het pakket van WoonKeur is samengesteld uit de eisen van de vier meest bekende, door woonconsumenten opgestelde eisenpakketten voor nieuwbouw: het Seniorenlabel, het Politiekeurmerk Veilig Wonen voor Nieuwbouw, de VAC-Kwaliteitswijzer en het Handboek voor Toegankelijkheid. WoonKeur bestaat uit een verplicht basispakket voor nieuwbouwwoningen met eisen over de directe woonomgeving, het woongebouw en de woning. Daarnaast zijn er pluspakketten voor zorg, veiligheid en toekomstwaarde. Volgens de Stichting WoonKeur zijn er sinds de jongste verzwaring van de eisen van het Bouwbesluit geen meerkosten verbonden aan WoonKeur. Wanneer aan de eisen wordt voldaan, wordt een certificaat afgegeven. Naast een pakket voor nieuwbouwwoningen biedt WoonKeur ook een eisenpakket voor bestaande woningen. Dit is de opvolger van het oude Oppluslabel. Als aan de eisen wordt voldaan, worden certificaten afgegeven voor het behalen van het WoonKeurlabel. Voor afwijkingen van WoonKeur nieuwbouw geldt het volgende: als niet letterlijk aan een eis wordt voldaan maar een vergelijkbaar alternatief wordt aangeboden, kan toch een cerficaat worden afgegeven. Als alleen op één of enkele kleine punten wordt afgeweken, kan in plaats van een certificaat een Verklaring WoonKeur worden afgegeven, ter beoordeling door de WoonKeurinspecteur. Voor Woonkeur bestaande woningen moet nog een richtlijn voor omgang met afwijkingen worden opgesteld.

Naast het WoonKeurlabel bestaat ook het eerdergenoemde Oppluslabel. De rechten van dit Oppluslabel zijn in 2003 overgenomen van de Stichting Experimenten Volkshuisvesting door de Stichting Kenniscentrum Opplussen. Dit Kenniscentrum is opgericht door Nederlandse fabrikanten en toeleveranciers in de bouwbranche. Het Opplussen is gericht op het verbeteren en aanpassen van woningen die al gebouwd zijn om ervoor te zorgen dat de woningen geschikt worden om daarin langdurig te blijven wonen, ook op hoge leeftijd. De Stichting Kenniscentrum Opplussen verleent een gewaarmerkt certificaat waarin is vastgelegd aan welke eisen de woning voldoet. De eisen richten zich op toegankelijkheid, veiligheid, woongemak en gebruiksgemak.

Regionale classificatiesystemen

De afgelopen jaren zijn in verschillende regio's in ons land nieuw ontwikkelde classificatiesystemen in gebruik genomen. Binnen dergelijke systemen wordt door middel van een classificatie aangegeven hoe toegankelijk en doorgankelijk een woning is. Hoe hoger het niveau, hoe geschikter de woning is. De verschillende classificatiesystemen kennen een vergelijkbare indeling in vier à vijf toegankelijkheidsniveaus. De indeling is als volgt:

De classificatiesystemen hanteren voor de verschillende toegankelijkheidniveaus vaak uiteenlopende normen en uitgangspunten. Deze normen en eisen zijn over het algemeen gebaseerd op andere, bestaande eisenpakketten, zoals WoonKeur. Het verschil is dat een classificatiesysteem meestal uit minder eisen bestaat en dat er soms beredeneerd afgeweken wordt van normen die die WoonKeur hanteert. De classificatiesystemen worden ook gebruikt om het bestaande bezit van woningcorporaties te toetsen en waar mogelijk te labelen. Dit biedt de volgende mogelijkheden:

• strategisch voorraadbeleid: de classificatiesystemen maken duidelijk welke maatregelen met welke investering nodig zijn om een het complex te upgraden naar een hoger toegankelijkheidsniveau. Daarmee kunnen partijen strategische keuzes maken: welke woningen willen wij de komende jaren renoveren?
• prestatie-afspraken: het classificatiesysteem kan worden ingezet bij het maken van prestatie-afspraken met gemeenten: hoeveel van welk type woningen moet worden gerealiseerd?
• woning zoeken: door labeling kunnen woningzoekenden gericht naar een meer of minder toegankelijke woning zoeken: waar is welke woning die voldoet aan mijn specifieke wensen en situatie?

Eigen opgestelde eisenpakketten

Verschillende corporaties werken met zelf opgestelde standaardprogramma's van eisen voor levensloopgeschikte woningen. Hierin verwerken zij eisen uit andere, bestaande eisenpakketten. Naast WoonKeur nemen zij soms ook eisen van het Handboek voor Toegankelijkheid over (hetgeen één van de onderdelen van WoonKeur is) en specifieke NEN-normen, terwijl van soms van eisen beredeneerd wordt afgeweken. Dergelijke programma's van eisen komen vaak tot stand in overleg met andere partijen, zoals de gemeente, zorg- en welzijnsorganisaties en huurdersplatforms.

Overzicht met kenmerken

Onderstaande tabel toont de kenmerken van de drie belangrijkste typen eisenpakketten:

Waarom welk eisenpakket?

Corporaties gebruiken verschillende argumenten voor de keuze van een bepaald eisenpakket. Daarbij gaat het feitelijk om het vinden van een balans tussen het comfort van de bewoner, de betaalbaarheid van de ingrepen en de waarde van het vastgoed. De keuze voor WoonKeur wordt gemaakt door corporaties omdat dit een erkend, transparant en compleet label is dat herkend kan worden door de woonconsument. Als corporaties voor een regionaal of eigen systeem kiezen heeft dat met het volgende te maken:

• kosten: wanneer vanaf het begin van de planontwikkeling rekening wordt gehouden met de gestelde eisen uit het gehanteerde eisenpakket, hoeven er nauwelijks meerkosten te zijn ten opzichte van reguliere bouw. WoonKeur stelt echter de meeste en de hoogste eisen, die met name in de details voor extra kosten zorgen. Voorbeelden zijn een extra glasplaat bij de voordeur en het gebruik van domotica.
• flexibiliteit: corporaties geven vaak aan voor een eigen programma van eisen te kiezen in plaats van WoonKeur omdat dit flexibeler is: wanneer een eis echt niet uitgevoerd kan worden, kan er nog van afgeweken worden. Dit onder de voorwaarde dat de basiskwaliteit niet verloren gaat.
• tijd: het zelf opstellen van een eisenpakket kost tijd, waarin de kennis van toegankelijkheidseisen uit andere pakketten moet worden opgedaan en gebruikt. Ook het aan te bevelen overleg met samenwerkingspartners en (eind)gebruikers vraagt de nodige tijd.
• bredere toepassing: corporaties kiezen vaak voor een regionaal classificatiesysteem als zij het eisenpakket op meerdere vlakken inzetten. Bijvoorbeeld bij prestatie-afspraken met de gemeente of voor besluitvorming rond het strategisch voorraadbeleid.
• klantvraag: soms vragen klanten om een aantal specifieke eisen die buiten WoonKeur vallen of het behalen van het label onmogelijk maken. Daarom wordt dan gekozen om een eigen programma van eisen op te stellen.
• projectspecifieke kenmerken: soms staan de kaders van een project al vast. Denk aan locatie, kavelgroottes, beukmaten en oppervlaktes van woningen. In dergelijke gevallen lukt het niet altijd meer om alle eisen van WoonKeur uit te voeren.

Conclusie

Er zijn verschillende mogelijkheden om de levensloopgeschiktheid van woningen te waarborgen. Partijen kunnen kiezen voor een landelijk eisenpakket, een regionaal classificatiesysteem of een eigen programma. Op basis van de eigen visie, referenties en in samenspraak met partners en (eind)gebruikers moeten woningcorporatie tot een gedragen concept met bijbehorend eisenpakket komen. Dit artikel laat zien dat afwegingen rond volledigheid, herkenbaarheid, kosten, flexibiliteit, tijd, toepassing, klantvraag en projectspecfieke kenmerken hierbij veelal bepalend zijn.

Meer informatie

• Artikel Levensloopgeschikt bouwen - praktische overwegingen
• Overzicht zeventien succesvolle praktijkvoorbeelden
• Dossier Levensloopgeschikt wonen